Zabrali działkę pod drogę. Czy odszkodowanie musi być tak niskie?

 Jak właściciel nieruchomości może zadbać o swoje prawa 

Kiedy grunt może zostać przejęty pod drogę?

Budowa drogi krajowej, wojewódzkiej, powiatowej lub gminnej może wymagać przejęcia prywatnej nieruchomości. W typowym postępowaniu prowadzonym według specustawy drogowej następuje to na podstawie decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej (ZRID). Własność przechodzi na Skarb Państwa albo odpowiednią jednostkę samorządu terytorialnego z dniem, w którym decyzja ZRID staje się ostateczna. Właścicielowi co do zasady przysługuje odszkodowanie.

Kto ustala kwotę i jak powstaje wycena?

Decyzję o odszkodowaniu wydaje właściwy wojewoda (drogi krajowe i wojewódzkie) albo starosta (drogi powiatowe i gminne). Punktem wyjścia jest operat szacunkowy rzeczoznawcy majątkowego. Według art. 18 ust. 1 specustawy uwzględnia się stan nieruchomości z dnia wydania decyzji ZRID przez organ pierwszej instancji oraz wartość z dnia ustalania odszkodowania.

Wycena powinna odpowiadać przepisom o gospodarce nieruchomościami. Znaczenie mają m.in. położenie, przeznaczenie, cechy nieruchomości i prawidłowo dobrane transakcje porównawcze. W określonych okolicznościach ważna jest także tzw. zasada korzyści. Nie istnieje jednolita ustawowa cena za metr kwadratowy przejętego gruntu.

Przykład liczbowy - wyłącznie ilustracyjny

Załóżmy, że pod drogę przejęto 2 000 m² działki, a operat wskazuje 40 zł/m², czyli 80 000 zł. Jeżeli po wykazaniu błędów w doborze nieruchomości porównawczych prawidłowa wartość zostałaby ustalona na 60 zł/m², odszkodowanie podstawowe wyniosłoby 120 000 zł. Nie oznacza to jednak, że ceny ogłoszeń lub subiektywna ocena właściciela wystarczą do zmiany decyzji. W praktyce trzeba wykazać konkretne wady operatu.

Kiedy należą się dodatkowe pieniądze?

•  5% wartości nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego - jeżeli uprawniony niezwłocznie wyda nieruchomość (a gdy trzeba, opróżni też lokal i pomieszczenia), nie później niż w ciągu 30 dni od właściwego zdarzenia określonego w art. 18 ust. 1e specustawy. 
• 10 000 zł - w odniesieniu do przejętej nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym lub budynkiem z wyodrębnionym lokalem mieszkalnym, gdy dotychczasowy właściciel albo użytkownik wieczysty zamieszkiwał w tym budynku lub lokalu (art. 18 ust. 1f). Kwota ta dotyczy nieruchomości, a nie każdego współwłaściciela osobno. 
• 70% zaliczki - na wniosek uprawnionego, jeżeli ZRID nadano rygor natychmiastowej wykonalności i wydano decyzję odszkodowawczą organu pierwszej instancji; zaliczka podlega szczególnym zasadom ewentualnego zwrotu (art. 12 ust. 5a-5b).

Co zrobić, gdy odszkodowanie wydaje się zbyt niskie?

1. Zapoznać się z aktami postępowania i operatem szacunkowym.

2. Sprawdzić powierzchnię, stan i przeznaczenie gruntu oraz transakcje użyte do porównania.

3. Przedstawić organowi konkretne zastrzeżenia do wyceny, najlepiej jeszcze przed wydaniem decyzji.

4. Po doręczeniu decyzji sprawdzić pouczenie. Co do zasady na odwołanie od decyzji odszkodowawczej jest 14 dni, a odwołanie wnosi się za pośrednictwem organu, który ją wydał.

5. Jeżeli przejęto tylko część działki, ocenić, czy pozostała część nadaje się do dotychczasowego wykorzystania. W razie spełnienia warunków art. 13 ust. 3 specustawy można żądać nabycia tzw. resztówki.

Najważniejsza zasada

Właściciel nie musi bezkrytycznie akceptować operatu. Skuteczne kwestionowanie wysokości odszkodowania wymaga jednak argumentów opartych na dokumentach i zasadach wyceny, a także pilnowania terminów.